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近两年的楼市，发生了不少新的变化，出现了一些前所未有的新特征。

在这些变化与特征呈现中，有个现象值得我们去关注，那便是改善房产的价值在逐渐凸显。

2020年全国楼市冰火两重天，但是不管在风雨凄凄的北方城市，还是在烈火烹油的南方城市，改善房产都保持了较好的态势。

三年连跌的郑州，2020年市场一片惨淡，然而中原区核心位置的改善楼盘恒大云玺首开，2万+的价格都被一抢而空，不少人需要找关系才能买到。

回调已久的合肥，滨湖的保利拉菲公馆二手房一年左右的时间悄悄涨了3000-4000元/㎡。

烈火烹油的广州，天河、黄埔的豪宅、改善小区率先涨价，拉起了一轮大热行情。

楼市新常态下，改善型房产成了进可攻、退可守，跨越周期与轮动的优质资产。涨跌同时存在的分化时代，更多的购房人会关注改善房产，这种趋势会在未来长期存在。

然而很多人还没缓过神来，包含很大一部分从事房地产的业内人士，还在高喊“小面积、低总价，投资自住两相宜”。

兄弟，醒醒，时代变了。

房产的投资，越来越是价值投资；未来的楼市，将是改善房产的舞台。

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我之所以这么肯定地说，是因为深入探究过这背后的原因。

房产是个特殊的商品，包含居住和金融双重属性。从居住属性上来说，对于不同房产的需求，近两年发生了明显的变化。

首套刚需的购房需求在逐渐减少，改善换房的购房需求在逐渐增加。我们拿典型城市郑州的购房结构图来看看，就会发现这个明显的变化。

这是郑州2016年-2020年住房成交面积变化图，我们可以看到：

四年间，90㎡以下的刚需户型成交占比越来越小，偏向改善的户型成交占比越来越大。

为什么会出现这样的变化呢？这和人口结构有关。

众所周知，我国建国以来出现过三次婴儿潮。第一次在1949-1959年之间，当时鼓励生育，人口增长300%，不过这个时间段出生的人，现在已经是爷爷奶奶辈了，和现在的购房需求关系倒不大。

关系大的是第二次和第三次。第二次婴儿潮发生在1962-1973年之间，是中国历史上出生多的主力婴儿潮。第三次婴儿潮发生在1982-1990年之间。这两次婴儿潮出生的人才是近一二十年购房的主力人群。

看下婴儿潮的时间，我们就明白了变化的原因所在。

为什么十几年前首套刚需是市场主流需求？因为第三次婴儿潮出生的这批人成家立业，要买第一套房了。为什么现在改善需求逐渐成为主力，第二、第三次婴儿潮出生的人们要改善换房了。

需求发生变化，不止是受人口结构变化的影响，还受经济发展的影响。

随着经济发展，人们的生活水平不断提高，由此造成人们对于居住的要求越来越高。改善居住的需求标准在变化，品质改善房产的需求也在不断增加。

然而供给方面还没调整过来，市场上的产品目前仍然以首套刚需产品为主。这就造成了供需的错配，使得改善型房产供不应求，由此会推动价格的上升。

这是我们投资改善房产，谋求升值的基本逻辑。

可以预见，未来五到十年，市场还会保持这样的趋势。