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房产的投资,越来越是价值投资

发布时间:2021/5/3  新闻类别:最新消息 点击次数:18

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近两年的楼市,发生了不少新的变化,出现了一些前所未有的新特征。

在这些变化与特征呈现中,有个现象值得我们去关注,那便是改善房产的价值在逐渐凸显。

2020年全国楼市冰火两重天,但是不管在风雨凄凄的北方城市,还是在烈火烹油的南方城市,改善房产都保持了较好的态势。

三年连跌的郑州,2020年市场一片惨淡,然而中原区核心位置的改善楼盘恒大云玺首开,2万+的价格都被一抢而空,不少人需要找关系才能买到。



回调已久的合肥,滨湖的保利拉菲公馆二手房一年左右的时间悄悄涨了3000-4000元/㎡。

烈火烹油的广州,天河、黄埔的豪宅、改善小区率先涨价,拉起了一轮大热行情。

楼市新常态下,改善型房产成了进可攻、退可守,跨越周期与轮动的优质资产。涨跌同时存在的分化时代,更多的购房人会关注改善房产,这种趋势会在未来长期存在。

然而很多人还没缓过神来,包含很大一部分从事房地产的业内人士,还在高喊“小面积、低总价,投资自住两相宜”。

兄弟,醒醒,时代变了。

房产的投资,越来越是价值投资;未来的楼市,将是改善房产的舞台。

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我之所以这么肯定地说,是因为深入探究过这背后的原因。

房产是个特殊的商品,包含居住和金融双重属性。从居住属性上来说,对于不同房产的需求,近两年发生了明显的变化。

首套刚需的购房需求在逐渐减少,改善换房的购房需求在逐渐增加。我们拿典型城市郑州的购房结构图来看看,就会发现这个明显的变化。



这是郑州2016年-2020年住房成交面积变化图,我们可以看到:

四年间,90㎡以下的刚需户型成交占比越来越小,偏向改善的户型成交占比越来越大。

为什么会出现这样的变化呢?这和人口结构有关。

众所周知,我国建国以来出现过三次婴儿潮。第一次在1949-1959年之间,当时鼓励生育,人口增长300%,不过这个时间段出生的人,现在已经是爷爷奶奶辈了,和现在的购房需求关系倒不大。

关系大的是第二次和第三次。第二次婴儿潮发生在1962-1973年之间,是中国历史上出生多的主力婴儿潮。第三次婴儿潮发生在1982-1990年之间。这两次婴儿潮出生的人才是近一二十年购房的主力人群。



看下婴儿潮的时间,我们就明白了变化的原因所在。

为什么十几年前首套刚需是市场主流需求?因为第三次婴儿潮出生的这批人成家立业,要买第一套房了。为什么现在改善需求逐渐成为主力,第二、第三次婴儿潮出生的人们要改善换房了。

需求发生变化,不止是受人口结构变化的影响,还受经济发展的影响。

随着经济发展,人们的生活水平不断提高,由此造成人们对于居住的要求越来越高。改善居住的需求标准在变化,品质改善房产的需求也在不断增加。

然而供给方面还没调整过来,市场上的产品目前仍然以首套刚需产品为主。这就造成了供需的错配,使得改善型房产供不应求,由此会推动价格的上升。

这是我们投资改善房产,谋求升值的基本逻辑。

可以预见,未来五到十年,市场还会保持这样的趋势。


 
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